L'Amministratore delibera: annullamento elezioni del Comitato direttivo di Torre delle Stelle

Avevamo accolto la nomina dell'amministratore giudiziario del nostro Condominio con qualche perplessità dovuta all'identità dei richiedenti, che sostengono l'inesistenza del Condominio di Torre delle Stelle, e alla costituzione in giudizio del Comitato Direttivo (in realtà, abbiamo saputo, solo alcuni componenti, 5 o 6 su 20).
Qui il relativo post: Nomina amministratore giudiziario

Avevamo, però, espresso la speranza che l'Amministratore Giudiziario tutelasse i diritti di tutti i condomini, come prevede l'art. 1129 c.c. in base al quale è stata richiesta ed ottenuta la nomina giudiziaria.
Questa speranza era cresciuta alla lettura della lettera di presentazione firmata da “I Borghi”, pubblicata nel sito ufficiale del Condominio, nella quale è stato specificato che avrebbero fatto rispettare le delibere assembleari ed il regolamento condominiale.

Oggi non possiamo dire altrettanto.

A soli 20 giorni da quelle affermazioni prendiamo atto che i nuovi amministratori hanno preso delle decisioni in contrasto con il nostro regolamento condominiale.

Il 13 agosto 2015 la Società I Borghi comunica, tramite affissione nella bacheca condominiale e pubblicazione nel sito del Condominio, di aver “deliberato” l'annullamento elezioni del Comitato Direttivo.

Le elezioni del Comitato Direttivo sono previste, dal nostro regolamento condominiale, ogni tre anni e da anni vengono svolte nel periodo estivo per avere la più ampia partecipazione possibile.
Il Comitato Direttivo attuale è stato eletto nell'agosto del 2012 e l'estate 2015 è la sua naturale scadenza, perciò è previsto il suo rinnovo.

Ciò che lascia maggiormente perplessi è che gli Amministratori abbiano preso tale provvedimento in assenza di delibera assembleare e che siano stati loro a “DELIBERARE”.

Non rientra nei poteri di un amministratore deliberare alcunché, può deliberare solo l'Assemblea dei Condomini; oltretutto è una decisione in disaccordo con quanto prevede il nostro regolamento.

Inoltre, com'è possibile che degli amministratori giudiziari, nominati con ordinanza del 16 luglio 2015 e formale comunicazione di nomina datata 23 luglio 2015 (come da loro riportato nella lettera di presentazione), possano invalidare delle elezioni regolarmente indette da chi li ha preceduti nell'amministrazione del Condominio?

Il nostro Regolamento, all'art. 9, prevede che le elezioni vengano indette dall'Amministratore del Condominio o, solo nel caso questo non lo faccia, dal Comitato Direttivo, pertanto è una procedura che rientra nell'ordinaria amministrazione del nostro Condominio.
E' previsto anche che le schede elettorali vengano inviate nella residenza dei condomini, procedura che doveva esser fatta per tempo e che l'ex Amministratore doveva fare per dare la possibilità a tutti i condomini, anche a chi non risiede in Sardegna, di votare dal 15 luglio.

La lettera spedita a tutti i condomini, con allegata la scheda elettorale, è datata 15 giugno 2015 e alla data (6 luglio 2015) d’inserimento, nel sito del Condominio, dell'avviso d’indizione delle elezioni era ancora presente, come si evince dall'immagine sottostante, la comunicazione del bando per la nomina dell'amministratore e del revisore dei conti del Condominio.

Gli attuali amministratori hanno avuto l'incarico successivamente e non era neppure scontato che venissero nominati, pertanto chi doveva indire le elezioni, nelle modalità previste dal Regolamento, se non l'amministratore ancora in carica?

La nomina dell'Amministratore Giudiziario si è avuta dopo due udienze, la prima del 9 luglio e la seconda del 13 luglio, ed i giudici hanno emesso l'ordinanza il 16 luglio 2015.

In ogni caso, la data di nomina effettiva della Società I Borghi ed il passaggio di consegne avvenuto il 1 agosto 2015, come riportato nella stessa lettera di presentazione, non avrebbero permesso loro di indire le elezioni e permettere ai condomini di votare dal 15 luglio al 25 agosto.

Riportiamo, inoltre, quanto gli stessi Giudici della nomina dell'Amministratore Giudiziario hanno sottolineato nell'ordinanza:
''l'unico organo rappresentativo del Condominio è solo l'amministratore finché questo svolge le proprie funzioni - ancorché in regime di prorogatio come nello specifico".

Pertanto l'ex Amministratore aveva il diritto e, soprattutto, il dovere di indire le elezioni per il rinnovo del Comitato Direttivo.

Quali sarebbero le irregolarità nell'indizione e nello svolgimento di queste elezioni svolte con voto PALESE e quindi verificabile anche a posteriori?

Con questa “delibera”, certamente illegittima, chi stanno tutelando i nuovi Amministratori?

Forse coloro che, pur definendosi “non condomini”, hanno propiziato la loro elezione e che forse auspicano la scomparsa del Condominio e del proprio debito?
Forse i “superstiti” dell'attuale Comitato Direttivo incapaci di ottenere la riconferma attraverso il voto?

L'ordinanza di nomina giudiziaria non è stata emessa a tutela di una ristretta (benché molto attiva) cerchia di proprietari, ma di tutti i Condomini, compresi quelli (ci risulta non pochi) che rispettando il regolamento condominiale si sono diligentemente e liberamente recati a votare dal 15 luglio al 13 agosto e quelli a cui non è stato consentito esprimere il proprio voto dopo detta “delibera".

P.S.: abbiamo constatato che la comunicazione dell'Annullamento elezioni del Comitato Direttivo , nel sito del Condominio, è stata modificata, la dicitura DELIBERA è stata sostituita con DECIDE, ma non è stata modificata la data d’inserimento.
E' evidente che vi è stato un ripensamento sui termini utilizzati, ma la sostanza sul non rispetto del nostro regolamento non cambia.
Dalle copie cache, trovate su Google, si evince la suddetta modifica e la differente dimensione del file pdf inserito.

Ordinanza: nomina amministratore giudiziario

La notizia del fine settimana: nomina dell’amministratore giudiziario per il Condominio di Torre delle Stelle.
I “proprietari di case del cosiddetto condominio” che avevano richiesto, nell'autunno scorso, l’intervento giudiziario per la nomina di un amministratore, sono riusciti nel loro intento.
Saranno riusciti a far nominare un amministratore che non sarà lesivo nei loro confronti?
Un amministratore che non chiederà loro i pagamenti delle quote condominiali e non lì "vesserà di telefonate” come ha fatto il geom. ARCA?
Erano queste le loro richieste.
Affermavano anche di agire “nella loro qualità di proprietari di unità immobiliari site in Torre delle Stelle, come tali inseriti negli elenchi condominiali, e quindi soggetti passivi di richieste di pagamento relative ad asseriti oneri condominiali, dagli stessi contestati”.Inoltre precisavano: "I predetti hanno proposto ricorso tendente alla nomina di un Amministratore giudiziario a causa del contrasto sfociato in numerosi contenziosi giudiziari, fin dagli anni 1990, riguardo l'inutilità del condominio ed il conseguente rifiuto di corrispondere le quote c.d. condominiali, in quanto le relative spese attengono ad oneri oramai di pertinenza pubblica.”

Sul contenuto del predetto ricorso avevamo già palesato le nostre perplessità in un precedente post: Richiesta nomina amministratore giudiziario

Ciò che stupisce è che sia stato accolto con i suddetti presupposti, con una richiesta fatta da chi non si considera condomino, non riconosce l’esistenza del condominio e ammette pure di non pagare.
L’art. 1129 del C.C., che prevede il ricorso all'autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore di condomino, ha come fine la salvaguardia dei diritti di tutti i condomini, e non di chi dice di non esserlo.E’ anche un procedimento atto a far si che l’inerzia dell’assemblea non comprometta l’attività del Condominio, e non a far si che il Condominio non esista più!Vero è che nella decisione dei giudici non si parla di "smantellamento del Condominio", ma di ripristino di tutte le attività, come prevede la legge, e quindi le loro richieste sono state disattese.
I giudici non le hanno neppure considerate, non sono previste dalle norme sui condomini; hanno, invece, stabilito che l'amministratore giudiziario dovrà provvedere alla convocazione dell'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

Noi speriamo che il nuovo amministratore tuteli tutti i condomini, soprattutto coloro che hanno sempre pagato le quote condominiali.Speriamo che il nuovo amministratore, come prevede la legge, porti avanti i decreti ingiuntivi fatti e, con il ripristino dei pieni poteri amministrativi, ne faccia pure degli altri, a tutela dei condomini che, in questi anni, hanno dovuto supplire ai mancati pagamenti dei morosi (è risaputo che una delle maggiori criticità del Condomino di Torre delle Stelle è l’elevato importo del credito che il condominio ha  verso i condomini che non versano le quote condominiali, oltre 800.000 euro.)
Salvo che, com'è stato detto da molti "proprietari" nell'assemblea di gennaio, il problema del nostro Condominio non fosse il geom. Arca ed, eliminato l'amministratore orco, non facciano tutti la fila per regolarizzarsi con i pagamenti.
Nutriamo forti dubbi che questo possa accadere.

È stato ribadito più volte dai richiedenti e riportato anche in questa ordinanza;
"... la nomina di un nuovo amministratore si rendeva necessaria per mettere ordine nei numerosi contenziosi derivati dalla situazione della gestione della risorsa idrica del condominio;
che, inoltre, occorreva fare chiarezza sul reale assetto del territorio in termini di proprietà e di gestione dei relativi servizi assumendo le conseguenti decisioni di smantellamento dell'organismo "condominio Torre delle Stelle";..."
Era chiaro sin dal principio, il fine è non pagare quanto è dovuto al Condominio, a tutti noi che abbiamo sempre pagato, e lo smantellamento del Condominio equivale all'estinzione del debito!

Aggiungiamo che, se gli intenti dei promotori di questa richiesta erano chiari sin dall'inizio, non comprendiamo e lascia allibiti la costituzione del Comitato Direttivo a favore della nomina dell'amministratore giudiziario.
L'organo del Condominio che avrebbe dovuto difendere tutti i condomini paganti, i condomini che non fanno parte di associazioni, si schiera a favore di chi vuole la fine del Condominio di Torre delle Stelle e di chi ha ammesso di non pagare dagli anni 90; è veramente incredibile!Il Condominio nel 2014 agisce promuovendo ben 87 decreti ingiuntivi nei confronti di chi non paga e il Comitato Direttivo, organo di controllo, si allea con chi ammette di non pagare.
Chi ha dato loro mandato per un simile atto?
Certamente non l'assemblea dei condomini.
Riteniamo, e non siamo gli unici, che i membri del Comitato Direttivo abbiano agito arrogandosi un ruolo non previsto dal nostro regolamento e che detta costituzione potevano farla solo come singoli condomini e non in rappresentanza di tutti.
I giudici, nell'ordinanza, hanno chiarito bene che il ruolo, di cui si è investito il Comitato, non è previsto né dal Codice Civile, né dal nostro regolamento condominiale.Riportiamo dall'ordinanza la decisione dei giudici in merito:
"In nessuna parte del regolamento risultano attribuite a tale organismo facoltà rappresentative del complesso condominiale salvo il caso, che non ricorre nello specifico, di impedimento dell'amministratore con avocazione dei suoi poteri.
Tale organismo ha infatti funzioni consultive e di controllo che nulla hanno a che vedere con la rappresentanza della comunione.
Quanto alle funzioni di iniziativa deve escludersi che con tale termine il regolamento intenda attribuire a detto organismo una evidenza esterna anche in considerazione del rilievo che se così fosse si dovrebbe ammettere che il Comitato in parola possa costituirsi in ogni controversia in cui sia coinvolto il condominio, come soggetto rappresentativo della comunione in aggiunta all'amministratore e persino in contrasto con lo stesso.
Ciò non può essere ammesso.
L'organo esecutivo e rappresentativo del condominio è solo l'amministratore finchè questo svolge le sue funzioni -ancorchè in regime di prorogatio come nello specifico - sicchè nessun altro organo interno della comunione ha la facoltà di esprimere l'orientamento della comproprietà."

In conclusione, non ci resta che constatare che queste scellerate azioni porteranno, inevitabilmente, al disastro totale della nostra località e non tarderemo a rendercene conto.
Un nuovo amministratore, che non conosce Torre delle Stelle, nominato nel pieno della stagione estiva, come se il nostro villaggio fosse una palazzina e non un villaggio di circa 1300 abitazioni, dove ogni giorno, soprattutto d'estate, vi sono problematiche difficili da risolvere.

Il guaio di Torre delle Stelle, come abbiamo già scritto, è che la maggior parte dei proprietari ritiene il Condominio qualcosa di estraneo a loro, quando invece il Condominio siamo tutti noi (il Condominio sono i condomini) ed era necessario difenderlo per non far perdere valore alle nostre case ed assicurarci la vivibilità del villaggio.
Molti invece sono stati a guardare mentre andava alla deriva, una deriva oramai inevitabile alla quale purtroppo, per l'indifferenza dei più, dobbiamo rassegnarci!

Di seguito troverete l'intera ordinanza: Nomina amministratore giudiziario

Richiesta nomina amministratore giudiziario

Avete letto la richiesta per la nomina di un amministratore giudiziario presentata da alcuni proprietari di unità immobiliari a Torre delle Stelle?

La trovate nel sito del Condominio, questo è il link dal quale si può scaricare il file pdf
http://www.condominiotorredellestelle.org/comunicazioni.php?id_cat=26&id_news=119

E' curioso che questi proprietari di casa a Torre delle Stelle dicano di essere inseriti negli elenchi dei condomini come se fosse avvenuto a loro insaputa, eppure il Condominio esiste da oltre 40 anni e se finora hanno avuto l'acqua nelle loro case è dovuto all'esistenza del Condominio.
Il Condominio di Torre delle Stelle è l'avente causa dell’Immobiliare Torre delle Stelle (la società che ha venduto i lotti) e chi non ha acquistato dall'Immobiliare, ma da altre lottizzazioni (es. Cocco e più), ha chiesto di entrare a far parte del Condominio per avere il servizio idrico, quindi non vi è nessuno che sia inserito negli elenchi condominiali SENZA ESSERNE A CONOSCENZA!

Del ricorso proposto riportiamo, inoltre, due passaggi o, meglio, ammissioni.

1 passaggio) "I predetti hanno proposto ricorso tendente alla nomina di un Amministratore giudiziario a causa del contrasto sfociato in numerosi contenziosi giudiziari, fin dagli anni 1990, riguardo l'inutilità del condominio ed il conseguente rifiuto di corrispondere le quote c.d. condominiali, in quanto le relative spese attengono ad oneri oramai di pertinenza pubblica."

Fin dagli anni 90 questi proprietari si opponevano al Condominio e contestavano i pagamenti richiesti, ossia non pagano da allora e da allora hanno promosso una serie di contenziosi giudiziari che son costati a tutti i condomini paganti.
Dagli anni 90, quando l'amministratore era il geom. Monni, contestavano l'esistenza del Condominio e lo consideravano inutile, nonostante tutti i servizi fossero eseguiti dal Condominio e il Comune di Maracalagonis non avesse fatto alcuna presa in carico dei servizi.
Risale al 1997 la sola presa in carico del Comune di Maracalagonis dell’illuminazione pubblica, agli inizi degli anni 2000 la presa in carico del servizio del ritiro dei rifiuti, all'estate 2010 la pulizia della spiaggia e al 2011, inframezzato da un anno di "dimenticanza", il servizio di manutenzione delle strade.
Il livello dei suddetti servizi, svolti dal Comune di Maracalagonis, è poi evidente a tutti, com'è evidente, dalle date, che per anni i promotori della richiesta dell’amministratore giudiziario non hanno corrisposto quanto era dovuto al Condominio per i servizi svolti.

2 passaggio) “Si rimprovera all'Amministratore Diego Arca di aver posto in essere azioni e comportamenti lesivi sia dell'interesse del medesimo condominio da questi rappresentato, sia dei singoli soggetti che oggi agiscono, colpiti per di più sia da procedimenti monitori relativi alle somme dei c.d. oneri condominiali, sia da procedimenti penali per asserite manomissioni di contatori d'acqua, realizzate peraltro sotto il pieno controllo dell'autorità comunale.”

I comportamenti lesivi nei loro confronti e del Condominio (sic!), sarebbero quelli di pretendere le quote condominiali?
E’ previsto dalle nuove norme del C.C. sui Condomini che l’amministratore agisca legalmente per riscuotere le quote condominiali (ha l'obbligo di richiedere il decreto ingiuntivo), com’è previsto, per chi non paga, che si possa essere privati di un servizio il cui godimento è separato da tutti gli altri condomini (nel caso di Torre delle Stelle l’utenza idrica).

E con procedimenti penali per asserite manomissioni ai contatori, stanno ammettendo che hanno provveduto a riallacciarsi l’utenza idrica abusivamente?

Non esiste nessun controllo dell’autorità comunale, dato che lo stesso Comune di Maracalagonis, nonostante le sue dichiarazioni di divieto slaccio di utenze idriche (vedi ordinanza
http://www.comune.maracalagonis.ca.it/dati/calendarioeventipdf/2137_0.pdf)
successivamente è stato condannato, nella sentenza del Tribunale di Cagliari del 24/11/2014, all'immediato slaccio del collegamento idrico realizzato nel chiosco di sua proprietà.

Noi, contrariamente ai ricorrenti, riteniamo che
chi asserisce che il Condominio non esiste,
chi lo ritiene inutile da oltre 20 anni, pur avendo usufruito per tutti questi anni dei suoi servizi (pulizia spiaggia sino al 2009, manutenzione delle strade sino allo scorso anno, servizio idrico e guardiania ancora oggi) e usufruisce ancora totalmente di tutti i servizi per il territorio di Sinnai,
chi dichiara che le quote condominiali non sono dovute e si riallaccia l’utenza idrica abusivamente,
abbia dei comportamenti lesivi nei confronti di tutti i proprietari di case a Torre delle Stelle che pagano regolarmente il servizio idrico e tutte le quote condominiali!

Siamo un villaggio di circa 1200 case e siamo in balia di un gruppo di “proprietari” che non pagano da anni il Condominio per servizi di cui hanno goduto? Di proprietari che, pur non pagando, hanno agito per far chiudere i conti correnti del Condominio, nei quali è evidente non vi siano soldi loro, lasciando senza retribuzione i dipendenti da mesi?
E’ decisamente incredibile, non vi pare?

Il loro fine è quello che tutti i servizi diventino pubblici?
Perché non hanno fatto la guerra al Comune e non si sono rifiutati di pagare i tributi comunali per dei servizi che non avevano, invece di rifiutarsi di pagare al Condominio servizi avuti?
Perché le cartelle di Equitalia (o chi per essa, ai tempi) sarebbero arrivate inesorabilmente, nonostante i servizi nulli od inefficienti, mentre per i decreti ingiuntivi del Condominio fanno opposizione e sperano di averla vinta.

Noi invece abbiamo una differente speranza, ci auguriamo che vengano tutelati i diritti di tutti i condomini che hanno sempre pagato e che l’amministratore giudiziario si prefigga come priorità il recupero dei crediti dovuti al Condominio da chi non paga da anni le quote condominiali!